Cómo calcular el importe de la hipoteca inversa: factores, ejemplos y simulación paso a paso
La hipoteca inversa se ha convertido en una herramienta clave para que personas mayores de 65 años obtengan liquidez sin perder la propiedad de su vivienda. Sin embargo, una de las dudas más frecuentes es: ¿Cuánto dinero puedo recibir?
Calcular el importe no es tan simple como aplicar una fórmula general, porque depende de varios factores económicos, legales y actuariales.
En esta guía te explico de forma clara, actualizada y con ejemplos reales cómo se calcula el importe de la hipoteca inversa, qué influye en la cantidad final y cómo estimar tu propio caso antes de solicitar un estudio.
Contenidos
- 1 Factores que influyen en el importe de una hipoteca inversa
- 2 Simulador de hipoteca inversa
- 3 Ejemplos reales de cálculo de hipoteca inversa
- 4 Cómo estimar el importe por tu cuenta (fórmula simplificada)
- 5 ¿Qué documentos necesita un asesor para calcular el importe exacto?
- 6 Cómo conseguir el importe más alto posible
- 7 ¿Cuándo conviene pedir un estudio profesional?
- 8 Preguntas frecuentes sobre la Hipoteca inversa
- 8.1 ¿Existe una fórmula exacta para calcular el importe de la hipoteca inversa?
- 8.2 ¿Cuánto dinero se puede obtener como máximo con una hipoteca inversa?
- 8.3 ¿Por qué la edad influye tanto en el importe que me conceden?
- 8.4 ¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún tengo una hipoteca pendiente?
- 8.5 ¿Es mejor recibir el dinero en un pago único o en rentas mensuales?
- 8.6 ¿Qué gastos se descuentan del importe final de la hipoteca inversa?
- 8.7 ¿El importe recibido afecta a mis herederos?
- 8.8 ¿Por qué dos entidades pueden ofrecer importes distintos para la misma vivienda?
- 8.9 ¿Puedo combinar una hipoteca inversa con una renta vitalicia para aumentar el importe?
- 9 Conclusión
Factores que influyen en el importe de una hipoteca inversa
Calcular el importe no es igual para todos los solicitantes. Estos son los elementos que más influyen:
1. Valor de la vivienda
El banco o aseguradora realiza una tasación oficial.
Cuanto mayor sea el valor del inmueble, mayor será la cantidad disponible para transformar en renta o disposición única.
Notas importantes:
- Habitualmente se financia entre el 30 % y el 60 % del valor tasado.
- Viviendas en grandes ciudades o zonas de alta demanda permiten importes superiores.
2. Edad del titular (y del cónyuge si aplica)
La hipoteca inversa se basa en cálculos actuariales.
Cuantos más años tiene el solicitante, mayor será el importe que puede recibir.
Ejemplo:
- Una persona de 70 años recibirá menos que una de 78 años con el mismo valor de vivienda.
- Si hay dos titulares, se calcula sobre la edad del más joven, lo que reduce ligeramente el importe.
3. Modalidad elegida: mensual, única o mixta
Existen tres maneras de recibir el dinero:
✔ Renta mensual vitalicia
Importe más bajo, pero garantizada de por vida.
✔ Renta temporal (10, 15, 20 años…)
Permite cobrar más cada mes, pero durante un periodo limitado.
✔ Disposición única o pago inicial elevado
Se usa para necesidades puntuales (reformas, liquidación de deudas, apoyo a familiares, etc.).
Conclusión:
La modalidad seleccionada cambia completamente el importe final.
4. Cargas previas o hipotecas sin cancelar
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente, antes de formalizar la hipoteca inversa el banco:
- Cancela la deuda con parte del importe que te concede.
- El resto es lo que tú recibes como liquidez.
Ejemplo:
- Vivienda tasada en 300.000 €.
- Hipoteca pendiente: 20.000 €.
- Financiación disponible: 150.000 €.
Importe real neto para el titular: 130.000 €.
5. Gastos asociados al producto
Aunque la mayoría de entidades permite incluir los gastos en la operación, estos influyen en el cálculo final:
- Tasación
- Notaría
- Registro
- Comisión de apertura
- Seguro de renta vitalicia (en algunas modalidades)
Todos ellos ajustan el importe que finalmente recibirá el solicitante.
Simulador de hipoteca inversa
Introduce los datos de tu vivienda y tu edad para obtener una estimación del capital y la renta mensual que podrías recibir.
Resultado orientativo, no vinculante.
Ejemplos reales de cálculo de hipoteca inversa
Ejemplo 1:
Titular de 70 años, vivienda de 250.000 €
- Vivienda en Madrid
- Sin cargas
- Modalidad: renta mensual temporal 20 años
Importe aproximado:
Entre 550 y 750 € al mes, según entidad y condiciones.
Ejemplo 2:
Matrimonio de 72 y 68 años, vivienda de 300.000 €
- Se calcula sobre el más joven: 68 años
- Modalidad: renta vitalicia
Importe aproximado:
Entre 450 y 600 € al mes.
Ejemplo 3:
Titular de 80 años, vivienda de 200.000 €, pago único
- Vivienda pagada
- Modalidad: disposición inicial elevada
Importe aproximado:
Entre 80.000 y 120.000 € en un solo pago.
Cómo estimar el importe por tu cuenta (fórmula simplificada)
Aunque cada entidad utiliza su propio sistema, esta es una referencia práctica:
Importe máximo estimado ≈ (Valor de la vivienda × porcentaje aplicable) – cargas previas – gastos
El porcentaje aplicable depende principalmente de la edad:
- 65–70 años → 25–35 %
- 70–75 años → 35–45 %
- 75–80 años → 45–55 %
- +80 años → 55–65 %
Consejo: Si quieres conocer una cifra precisa, lo mejor es solicitar un estudio personalizado porque cada entidad financiera aplica sus propios coeficientes actuariales.
¿Qué documentos necesita un asesor para calcular el importe exacto?
- Certificado de eficiencia energética (en algunos casos).
Con eso se puede generar un cálculo preciso en pocas horas. - DNI del titular.
- Nota simple de la vivienda.
- Último recibo del IBI.
- Información de cargas o hipotecas existentes.
Cómo conseguir el importe más alto posible
Si buscas maximizar la cantidad, estas recomendaciones son clave:
✔ Aportar una tasación actualizada
Mejor si la vivienda ha ganado valor.
✔ Cancelar previamente cargas pequeñas
Aumenta el importe neto disponible.
✔ Elegir bien la modalidad de cobro
La renta temporal suele ofrecer importes más altos.
✔ Negociar comisiones y gastos
En Gesfinan se pueden optimizar para obtener la máxima liquidez.
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¿Cuándo conviene pedir un estudio profesional?
Si estás en alguno de estos casos, es recomendable solicitar un análisis personalizado:
- Vivienda con cargas o hipotecas antiguas
- Titulares jóvenes (65–70 años)
- Necesidad de un importe inicial elevado
- Casos con herederos que desean planificar la sucesión
- Dudas entre hipoteca inversa y renta vitalicia
En Gesfinan realizamos estudios gratuitos y sin compromiso.
Preguntas frecuentes sobre la Hipoteca inversa
¿Existe una fórmula exacta para calcular el importe de la hipoteca inversa?
No existe una fórmula universal. Cada entidad utiliza sus propias tablas actuariales y coeficientes en función de la edad del titular, el valor de la vivienda, las cargas previas y la modalidad de cobro elegida. Sin embargo, con los factores que explicamos en este artículo puedes obtener una estimación bastante fiable.
¿Cuánto dinero se puede obtener como máximo con una hipoteca inversa?
Generalmente entre el 30 % y el 65 % del valor de la vivienda, según la edad del solicitante y la modalidad de pago. Las personas mayores de 78–80 años suelen acceder a porcentajes más elevados.
¿Por qué la edad influye tanto en el importe que me conceden?
Porque las entidades calculan el riesgo y la duración estimada de la renta utilizando datos actuariales. Cuanto mayor es la edad, menos años de renta se estiman y mayor es el importe que se puede adelantar.
¿Se puede pedir una hipoteca inversa si aún tengo una hipoteca pendiente?
Sí. En ese caso, la entidad utilizará parte del dinero para cancelar la deuda actual. El resto será la liquidez disponible para el solicitante. Esto afecta directamente al cálculo del importe final.
¿Es mejor recibir el dinero en un pago único o en rentas mensuales?
Depende de las necesidades del titular.
El pago único ofrece más liquidez inicial.
Las rentas mensuales permiten ingresos estables a largo plazo.
Cada modalidad genera cálculos distintos y puede aumentar o reducir el importe total disponible.
¿Qué gastos se descuentan del importe final de la hipoteca inversa?
Normalmente: tasación, notaría, registro y posibles comisiones. Parte de estas se pueden incluir dentro de la operación, lo que ajusta el importe neto que recibe el titular. En Gesfinan analizamos cómo minimizar estos gastos para que afecten lo menos posible.
¿El importe recibido afecta a mis herederos?
No pierden la vivienda automáticamente. Cuando fallece el titular, los herederos pueden:
Cancelar la deuda con la entidad y quedarse la casa. Vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia. O simplemente renunciar a la herencia.
Todo esto se explica también en el cálculo porque afecta al importe máximo que se puede conceder.
¿Por qué dos entidades pueden ofrecer importes distintos para la misma vivienda?
Porque cada una utiliza tablas actuariales propias, coeficientes de riesgo diferentes y modalidades específicas. Por eso es importante comparar varios estudios antes de decidir.
¿Puedo combinar una hipoteca inversa con una renta vitalicia para aumentar el importe?
Sí. De hecho, muchas entidades permiten combinar ambas modalidades para obtener un pago inicial alto y después una renta mensual vitalicia, lo cual incrementa la seguridad a largo plazo.
Conclusión
Calcular el importe de una hipoteca inversa depende de varios factores: valor del inmueble, edad del titular, modalidad escogida, cargas previas y gastos asociados.
Con esta guía tienes una referencia clara, pero para obtener un cálculo realista lo ideal es solicitar un estudio adaptado a tu vivienda y situación familiar.
